تیم محتوای اکیپو
۲۲ مهر
3 دقیقه
انواع سند ملکی در ایران و بررسی ویژگی‌های هر یک
ملک و دارایی غیرمنقول در ایران، یکی از مهم‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری و پشتوانه‌های مالی به شمار می‌آید. اما آنچه اعتبار و ارزش قانونی ملک را تعیین می‌کند، سند مالکیت است. سند ملکی، مدرک رسمی یا غیررسمی‌ای است که مالکیت یک شخص حقیقی یا حقوقی بر ملک را ثابت می‌کند. شناخت انواع اسناد ملکی و تفاوت‌های آن‌ها، برای خریداران، فروشندگان و حتی وکلا و مشاوران املاک ضروری است؛ زیرا نوع سند، میزان اعتبار و امنیت معامله را تعیین می‌کند.
در این مقاله، با تکیه بر قوانین ثبت اسناد و املاک کشور و عرف رایج بازار، به بررسی کامل انواع سند ملکی در ایران، ویژگی‌ها، مزایا و معایب هرکدام می‌پردازیم.
1. سند رسمی و سند عادی
بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد از نظر اعتبار به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شوند.
الف) سند رسمی
سند رسمی، سندی است که توسط مأموران رسمی (مانند سردفتران اسناد رسمی یا ادارات ثبت) و در حدود صلاحیت آن‌ها تنظیم شده باشد.
نمونه‌ی بارز سند رسمی، سند تک‌برگی مالکیت ملک است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شود.
ویژگی‌های سند رسمی:
دارای شماره ثبت رسمی و هولوگرام امنیتی است.
در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود.
در برابر اشخاص ثالث و مراجع قضایی معتبر است.
جعل آن جرم سنگینی دارد و به‌سختی قابل انجام است.
انتقال مالکیت بدون ثبت رسمی در دفاتر مربوطه امکان‌پذیر نیست.
مزیت اصلی: اعتبار قانونی و قابلیت استناد در دادگاه بدون نیاز به اثبات.
عیب: روند صدور و انتقال آن گاه زمان‌بر و هزینه‌بر است.
ب) سند عادی
سند عادی سندی است که میان افراد تنظیم می‌شود، بدون آن‌که در دفترخانه ثبت گردد؛ مانند مبایعه‌نامه‌ای که در بنگاه املاک نوشته می‌شود.
ویژگی‌ها:
تنظیم آن ساده و سریع است.
ممکن است بدون اطلاع اداره ثبت انجام شود.
در صورت بروز اختلاف، باید صحت آن در دادگاه اثبات شود.
امکان جعل و سوء‌استفاده در آن بیشتر است.
مثال: قولنامه یا برگه خرید و فروش دست‌نویس بین دو نفر.
مزیت: سرعت در تنظیم و کاهش هزینه‌های اداری.
عیب: نبود اعتبار قطعی در برابر اشخاص ثالث و خطر کلاهبرداری.
۲. سند منگوله‌دار (قدیمی) و سند تک‌برگی (جدید)
در گذشته، تمامی اسناد ملکی به‌صورت دفترچه‌ای و منگوله‌دار صادر می‌شدند. اما از سال ۱۳۹۰ به بعد، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طرح سند تک‌برگی الکترونیکی را اجرا کرد.
الف) سند منگوله‌دار
این سند به‌صورت دفترچه‌ای است که در پایین آن نخ و سرب (منگوله) نصب شده است. اطلاعات ملک در صفحات مختلف نوشته می‌شود و با هر انتقال، توضیحات جدید در صفحات بعدی درج می‌گردد.
مشکلات سند منگوله‌دار:
امکان جعل یا دست‌کاری در صفحات وجود دارد.
احتمال مفقودی یا آسیب به سند بالا است.
استعلام مالکیت سخت‌تر انجام می‌شود.
گاهی اطلاعات ملک با نقشه‌های ثبتی به‌روز نیست.
ب) سند تک‌برگی
سند تک‌برگی، سند رسمی جدیدی است که تمام اطلاعات ملک و مالک در یک برگ چاپی امنیتی درج می‌شود. در این سند، مشخصات ملک به‌صورت دقیق با مختصات UTM (نقشه ماهواره‌ای دقیق) ثبت شده و تمام اطلاعات در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد موجود است.
مزایای سند تک‌برگی:
امنیت بالا در برابر جعل و مفقودی
امکان استعلام آنلاین از سازمان ثبت
سرعت بالا در نقل و انتقال
شفافیت در مشخصات ملک (مساحت، نوع کاربری، شماره پلاک ثبتی)
جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر
بنابراین، اگر ملکی هنوز سند منگوله‌دار دارد، مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت مربوطه، درخواست تبدیل سند به تک‌برگ بدهد.
۳. سند مشاعی و سند شش‌دانگ
الف) سند مشاعی
سند مشاعی، سندی است که نشان می‌دهد چند نفر در یک ملک شریک هستند و سهم مشخصی از کل ملک را در اختیار دارند، اما حدود و مرز فیزیکی سهم هرکس مشخص نیست.
مثلاً سه نفر مالک زمینی ۶۰۰ متری هستند و هرکدام سهم یک‌سوم (۲۰۰ متر) دارند، ولی معلوم نیست کدام قسمت زمین متعلق به چه کسی است.
ویژگی‌ها:
مالکیت مشترک بدون تفکیک فیزیکی
نیاز به رضایت تمام شرکا برای فروش یا ساخت‌وساز
گاهی موجب اختلاف میان مالکان می‌شود.
مزیت: تقسیم هزینه خرید میان چند نفر
عیب: سختی در تصمیم‌گیری و فروش سهم.
ب) سند شش‌دانگ
اصطلاح شش‌دانگ یعنی مالکیت کامل و مطلق بر ملک، بدون شریک.
در سند شش‌دانگ، تمامی شش سهم فرضی ملک متعلق به یک نفر است. این نوع سند بالاترین درجه مالکیت را دارد.
ویژگی‌ها:
مالک می‌تواند آزادانه در ملک تصرف کند.
بیشترین اعتبار برای دریافت وام و وثیقه بانکی دارد.
انتقال مالکیت آسان و بدون نیاز به رضایت شخص دیگر انجام می‌شود.
۴. سند قولنامه‌ای (غیررسمی)
قولنامه قراردادی است که معمولاً در بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم می‌شود و بیانگر توافق اولیه طرفین برای خرید و فروش ملک است. در واقع، خریدار هنوز مالک رسمی ملک نشده و تنها وعده انتقال داده شده است.
ویژگی‌های سند قولنامه‌ای:
معمولاً سند رسمی ندارد.
انتقال مالکیت در اداره ثبت انجام نشده است.
صرفاً یک تعهد حقوقی بین فروشنده و خریدار محسوب می‌شود.
در صورت عدم انجام تعهد، خریدار می‌تواند با استناد به قولنامه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهد.
مزایا:
انعطاف‌پذیری در مراحل اولیه معامله
کاهش هزینه‌های دفترخانه تا زمان انتقال نهایی
معایب:
ریسک بالای کلاهبرداری
احتمال فروش همزمان ملک به چند نفر
نبود اعتبار رسمی تا زمان صدور سند قطعی
۵. سند وقفی
ملک وقفی، ملکی است که مالک آن را برای امور خیریه یا مذهبی وقف کرده و دیگر قابل خرید و فروش نیست.
این املاک تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می‌شوند.
ویژگی‌ها:
مالکیت اصلی آن در اختیار خداوند است و اداره آن با اوقاف.
متولی یا اجاره‌دار، تنها حق استفاده دارد نه فروش.
در سند، نوع کاربری و وقف بودن ملک ذکر می‌شود.
خریداران باید بسیار دقت کنند، چون برخی املاک وقفی به اشتباه در بازار به‌عنوان ملکی آزاد معرفی می‌شوند.
۶. سند عرصه و اعیان
در بسیاری از املاک، به‌ویژه در شهرها، مالکیت زمین (عرصه) و ساختمان (اعیان) از هم جداست.
عرصه
عرصه به معنای زمین اصلی ملک است. مالک عرصه معمولاً دولت، شهرداری، بنیاد مسکن یا اوقاف است.
اعیان
اعیان به ساختمان یا بنایی گفته می‌شود که روی زمین ساخته شده است.
در بعضی موارد، فرد تنها مالک اعیان است و زمین در اجاره اوست (مانند املاک در زمین‌های واگذاری دولتی).
مثال: در برخی مناطق تهران، مالک فقط اعیان ساختمان را دارد و باید هر سال مبلغی به عنوان اجاره عرصه به دولت بپردازد.
ویژگی‌های این نوع سند:
سند عرصه و اعیان جداگانه صادر می‌شود.
برای نقل‌وانتقال، باید وضعیت هر دو روشن باشد.
وام بانکی معمولاً فقط به املاکی داده می‌شود که مالک عرصه و اعیان هر دو مشخص باشد.
۷. سند تفکیکی و سند تجمیعی
الف) سند تفکیکی
وقتی زمینی بزرگ به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود و برای هر قطعه سند جدا صادر می‌گردد، به آن سند تفکیکی می‌گویند.
این کار پس از تأیید نقشه تفکیکی در شهرداری و ثبت انجام می‌شود.
کاربرد: در پروژه‌های مسکونی، تجاری و ساخت مجتمع‌ها.
ب) سند تجمیعی
برعکس حالت بالا، وقتی چند قطعه زمین مجاور برای اجرای پروژه‌ای بزرگ باهم ادغام شوند، سند جدیدی با عنوان سند تجمیعی صادر می‌گردد.
این سند، مجموع مساحت و مشخصات قطعات قبلی را در بر می‌گیرد.
۸. سند ملکی تعاونی
در برخی مناطق، به‌ویژه در پروژه‌های مسکن مهر یا تعاونی‌های مسکن، اسناد به نام تعاونی صادر می‌شود و تا پایان مراحل ساخت و تحویل، سند رسمی به نام اعضا انتقال نمی‌یابد.
ویژگی‌ها:
مالک اصلی تا زمان تفکیک، تعاونی است.
اعضا فقط حق عضویت و استفاده دارند.
انتقال این نوع ملک معمولاً با رضایت تعاونی انجام می‌شود.
۹. سند وقفی، کشاورزی و اراضی ملی
در کنار اسناد شهری، انواع دیگری از اسناد نیز در مناطق روستایی و طبیعی وجود دارد:
الف) سند کشاورزی
برای زمین‌های زراعی صادر می‌شود و نوع کاربری آن فقط کشاورزی است. تغییر کاربری بدون مجوز جهاد کشاورزی جرم محسوب می‌شود.
ب) اراضی ملی و منابع طبیعی
زمین‌هایی هستند که متعلق به دولت‌اند و مالک خصوصی ندارند. هرگونه تصرف یا ساخت‌وساز در آن‌ها غیرقانونی است.
سازمان منابع طبیعی متولی ثبت و نظارت بر این اراضی است.
نتیجه‌گیری
شناخت انواع سند ملکی در ایران، برای هر فردی که قصد خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری در املاک دارد، ضروری و حیاتی است.
اسناد رسمی مانند سند تک‌برگی شش‌دانگ بالاترین سطح امنیت و اعتبار را دارند، در حالی که اسناد عادی و قولنامه‌ای اگرچه رایج‌اند، اما ریسک حقوقی زیادی دارند.
همچنین، آگاهی از تفاوت میان سند مشاع، عرصه و اعیان، و یا سند وقفی می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
در نهایت، بهترین توصیه برای هر خریدار ملک این است که قبل از انجام معامله، استعلام ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کرده و از اصالت سند، نوع مالکیت و نبود بدهی یا بازداشت حقوقی اطمینان حاصل کند.